Transactions immobilières : une chute brutale en 2023

D’après la Fnaim, les transactions immobilières se sont effondrées de 22 % en France en 2023. Cette chute, la pire depuis cinquante ans, s’explique par l’effet combiné de l’inflation, de la hausse des taux d’intérêt et des difficultés croissantes d’accès au crédit immobilier.

La FNAIM, la Fédération Nationale de l’Immobilier, a publié mardi son bilan du marché des logements en 2023. Elle fait part d’une chute « historique » des ventes dans l’ancien. L’année dernière, les transactions immobilières se sont effondrées de 22 % à 875.000 ventes conclues, contre 1,12 million en 2022 (soit environ 240.000 transactions de moins). C’est la pire baisse enregistrée depuis cinquante ans.

Dix hausses consécutives des taux d’intérêt de la BCE

La FNAIM explique cette dégringolade par l’effet combiné de l’inflation, de la hausse des taux d’intérêt et des difficultés croissantes d’accès au crédit immobilier. Depuis l’invasion de l’Ukraine par la Russie, la Banque centrale européenne a opéré dix hausses consécutives de ses taux d’intérêt pour les porter à 4,75%, avant de marquer une pause en octobre dernier.

Le pouvoir d’achat immobilier a fondu

Ce resserrement de la politique monétaire de la BCE a découragé les emprunteurs, qui ont vu leur coût d’endettement flamber. Les Français ont même perdu 15 % de pouvoir d’achat immobilier depuis janvier 2022. Ils ne peuvent donc plus emprunter autant qu’avant la crise. Avec un remboursement mensuel de 1.000 euros sur 20 ans, par exemple, il pouvait obtenir un prêt de 216.000 euros. Maintenant, la même mensualité ne permet d’emprunter que 162.000 euros.

Une baisse de l’offre sur l’ancien de 33 % en cinq ans

Contrairement à ce qu’on pourrait penser, le recul des transactions immobilières n’est pas dû à une baisse de l’offre. Celle-ci a augmenté de 33 % en cinq ans. La dégringolade des transactions immobilières est plutôt une conséquence directe de la baisse de la demande. En effet, les prix sont trop élevés et les acheteurs ne parviennent plus à obtenir de crédit à cause du relèvement des taux d’intérêts.

Une baisse nationale des prix en trompe-l’œil

Si globalement les prix ont baissé de 1% au niveau national, c’est en trompe l’œil. En effet, ils n’ont diminué que par rapport à une augmentation record pendant les deux dernières années. Ainsi, à Paris, les prix ont reculé de 5,7 % et en région parisienne de 3,6 %. Dans les dix plus grandes villes de France, hors la capitale, le repli s’élève à 2,6 %. Par ailleurs, les prix ont progressé dans les stations balnéaires et de ski, ainsi que sur la côte méditerranéenne et en Corse.

Un temps d’arrêt après des années de folie immobilière

Selon les professionnels de l’immobilier, la chute brutale des transactions immobilières n’est pas vraiment alarmante. Ils y voient au contraire le signe d’un retour à la normale puisque les prix n’ont pas cessé d’augmenter depuis 2009, et surtout depuis la crise du Covid. La folie immobilière marque ainsi un temps d’arrêt. D’ailleurs, on relève que le secteur est loin de la catastrophe de 1992 (500 000 transactions enregistrées cette année-là).

Poursuite de la baisse des transactions immobilières

En 2024, le marché devrait se dégripper grâce à une demande toujours soutenue. La FNAIM table sur une stabilisation des taux d’intérêt autour de 4% et une accélération de la baisse des prix. Malgré tout, elle prévoit une poursuite de la baisse des transactions immobilières, avec 800.000 ventes (-10% sur un an). Sur le locatif, l’offre a chuté de 59 % sur cinq ans. En cause, le choix des étudiants d’habiter en famille et des entreprises de construire des logements près de leur lieu de production.